Kdo platí drobné opravy v pronajatém bytě?

Drobné opravy a běžnou údržbu bytu obvykle platí nájemník, větší opravy a udržování domu spadají na pronajímatele. Hranici ale určují právní předpisy a nájemní smlouva, ne dojem obou stran. Právě tady vznikají nejčastější spory. Níže rozebereme pět rozšířených omylů a ukážeme, co platí a jak postupovat při závadě.

Omyl: vše platí pronajímatel, byt je jeho

Pronajímatel má povinnost udržovat byt v stavu způsobilém k užívání. To se týká větších oprav, závad na konstrukci, rozvodech nebo společných částech. Nájemník ale hradí drobné opravy související s užíváním bytu. Rozdělení stanoví zákon a podrobnosti prováděcí předpis.

Nájemník proto nemůže po pronajímateli žádat výměnu žárovky nebo drobného doplňku. Takové věci patří k běžné údržbě. Oprávněně však požaduje opravu topení, stoupaček nebo stavebních závad. Rozlišujte běžné užívání a technický stav.

Pokud smlouva stanoví jinak, má přednost v rámci zákonných mezí. Nelze ale přenést na nájemníka povinnosti, které mu zákon neukládá. Podezřelá ujednání nechte posoudit. Neplatná ustanovení vás nezavazují.

Omyl: vše uvnitř bytu platí nájemník

Opak je stejně nepřesný. Nájemník neplatí opravy, které vznikly stářím a opotřebením vybavení patřícího k bytu. Například kotel, rozvody nebo okna nelze přenést na nájemníka jen proto, že jsou uvnitř. Pronajímatel odpovídá za jejich funkčnost.

Nájemník neodpovídá za běžné opotřebení. Odpovídá za škody, které způsobil nedbalostí nebo nesprávným užíváním. Rozdíl mezi nimi je zásadní. Posuzuje se podle okolností.

Pokud škodu způsobil nájemník, hradí ji, i když jde o větší částku. Pronajímatel to musí prokázat. Rozhoduje dokumentace stavu. Proto je přínosný předávací protokol.

Omyl: drobná oprava se pozná podle ceny

Lidé často věří, že drobná oprava znamená levnou. Vymezení ale určují právní předpisy podle druhu věci a opravy, ne podle ceny. Nařízení vlády obsahuje výčet, co se považuje za drobné opravy související s užíváním bytu. Aktuální znění si ověřte, protože předpisy se mění.

Příklady typické pro tuto skupinu jsou opravy kliky, vypínačů, zásuvek, drobných částí vodovodních zařízení nebo výměna žárovek. Nejsou to velké zásahy do konstrukce nebo rozvodů. Hranici stanoví příslušné ustanovení. Nedohadujte se, hledejte text.

Pokud je oprava drahá, neznamená to automaticky, že ji platí pronajímatel. Rozhoduje její druh. Nicméně neobvykle vysoká cena je důvodem k obezřetnosti. Zeptejte se odborníka.

Omyl: závadu stačí nahlásit až při odchodu

Nájemník je povinen oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má provést pronajímatel, a to bez zbytečného odkladu. Pokud vadu zatají a škoda se zvětší, může nést odpovědnost za rozšíření. Typicky jde o drobný únik vody, který časem poškodí podlahu. Včasné hlášení šetří oběma.

Nahlášení udělejte písemně, třeba e-mailem, a přiložte fotografii. Zapište datum a čekejte odpověď. Pokud pronajímatel nereaguje, upozorněte ho znovu. Záznam pomáhá, kdyby se věc řešila později.

Při havárii jednejte ihned. Zavřete přívod vody nebo elektřiny a zavolejte pronajímatele. Pokud nejste dostupní, zajistěte základní opravu a uschovejte doklady. Postup zapište.

Co platí: smlouva a protokol rozhodují

Nájemní smlouva by měla obsahovat, jak se řeší drobné opravy a kdo je hradí. Může odkázat na zákonné vymezení nebo uvést vlastní seznam v rámci zákona. Přečtěte si ji před podpisem. Nejasnosti vysvětlete před nastěhováním.

Předávací protokol zachytí stav bytu a vybavení. Při sporu ukáže, co tam bylo a v jakém stavu. Doplňte fotografie. Obě strany si uschovají kopii.

Pokud se neshodnete, zkuste jednání a hledejte kompromis. Můžete požádat o radu občanskou poradnu nebo právníka. Soudní cesta je poslední možnost. Většinou se vyplatí dohoda.

Můj tip: Doporučila bych při nastěhování sepsat krátký seznam věcí, které mohou být předmětem drobných oprav, a nechat jej podepsat oběma stranami. Například zámky, baterie, žárovky, těsnění. Pak nebudete řešit, kdo co platí, až se něco rozbije.

Zdroje

• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR
• Ministerstvo spravedlnosti ČR