Kolik zůstane z nájmu po odečtení nákladů a daně?

Nájem 16 000 korun měsíčně vypadá na papíře jako 192 000 korun ročně. Do kapsy se ale dostane výrazně míň. Neobsazený měsíc, příspěvky do domu, pojištění, opravy a daň ukrojí podstatnou část. Následující výpočet je ilustrační, čísla jsou zvolená pro příklad a sazby je třeba ověřit u finanční správy. Ukazuje ale, jak počítat s vlastním bytem.

Zadání příkladu

Petra vlastní byt 2+kk bez hypotéky a pronajímá ho za 16 000 korun měsíčně včetně záloh na energie, které nájemce přeposílá dál. Pro přehlednost počítáme jen čisté nájemné. Smlouvu uzavírá na rok a po skončení hledá nového nájemce. Zajímá ji, kolik jí zůstane za rok.

Příklad záměrně vynechává splátky úvěru. Kdo hypotéku má, odečte splátku jistiny a úrok zvlášť. Ke stejnému výpočtu přidá navíc nákladnější úvěrovou položku. Čísla na vás tak zapůsobí ještě střízlivěji.

Stejnou strukturu použijete pro svůj byt. Stačí dosadit vlastní nájem a vlastní náklady. Výsledek není exaktní, ale dává rozumný odhad. Rozhodnutí, zda se pronájem vyplatí, pak stojí na faktech.

Příjem a neobsazené měsíce

Petra počítá s tím, že mezi nájemci byt jeden měsíc stojí. Nájem tedy dostane za 11 měsíců, což je 176 000 korun. Chybějící měsíc je realistický, ne pesimistický předpoklad. Mezi nájemci bývá i úklid a drobné opravy.

Někdo zvládne změnu nájemce hladce a prázdný je jen týden. Jiný hledá dva měsíce. Při odhadu pracujte s horší možností a překvapení bude příjemné. Rezerva se pak hodí i na nečekané události.

Příjem navíc ovlivní, zda nájemce platí řádně. Jediný nezaplacený měsíc zmenší roční výnos o víc než deset procent. Proto má smysl hlídat platby a včas řešit prodlení. Jak, to popisuje samostatný postup pro opožděné platby.

Náklady, které nese vlastník

Petra platí 1 500 korun měsíčně příspěvek do fondu oprav, tedy 18 000 ročně. Pojištění bytu a odpovědnosti vyjde na 3 000 korun. Na drobné opravy a výměny spotřebičů počítá 12 000 korun. Dohromady je to 33 000 korun.

Nezapomínejte na položky, které se opakují nepravidelně. Malování po odchodu nájemce, oprava kuchyňské linky, výměna kotle. Mnoho vlastníků je nepočítá a pak je zaskočí. Hodí se průměr za několik let.

Nájemce platí energie a drobné opravy podle zákona i smlouvy. Hranice se liší a v praxi způsobuje spory. Co nesete vy, zapište do smlouvy. Čísla pak sedí.

Daň: paušál, nebo skutečné výdaje

Pro ilustraci použijeme sazbu 15 procent a výdajový paušál 30 procent z příjmu. Skutečné výdaje by byly 33 000 korun, paušál 52 800 korun. Paušál tedy vychází výhodněji. Platí ale jen v modelu a pravidla se mění.

Položka	Skutečné výdaje	Paušál 30 %
Příjem za rok	176 000 Kč	176 000 Kč
Uplatněné výdaje	33 000 Kč	52 800 Kč
Základ daně	143 000 Kč	123 200 Kč
Daň 15 %	21 450 Kč	18 480 Kč

Paušál ušetří zhruba 3 000 korun. Vyplatí se zejména tehdy, když jsou výdaje nižší než jeho hodnota. Podrobnosti o limitech najdete na stránkách finanční správy.

Co zůstane na účtu

Petra z příjmu 176 000 korun zaplatí náklady 33 000 a daň 18 480. Zbývá jí 124 520 korun za rok. Za měsíc je to zhruba 10 400 korun. Z původních 16 000 korun je to zhruba dvě třetiny.

Poměr se bude měnit podle bytu a nájemce. Dražší byt s nižšími příspěvky může dát vyšší podíl. Starší dům s nákladnými opravami naopak míň. Rozdíl většinou překvapí.

Pokud Petra navíc splácí hypotéku, výnos klesne dál. Může se dostat k nule nebo do mínusu. Pak pronájem funguje jako způsob, jak splátku pokrýt, ne jak vydělat. Ten rozdíl je dobré vědět dopředu.

Co z příkladu plyne pro cenu a rezervu

Při stanovení nájmu počítejte zpět od požadovaného čistého výnosu. Pokud chcete mít po všem 12 000 korun měsíčně, musí hrubé nájemné vycházet výš. Zadejte do tabulky vlastní čísla. Pak zjistíte, zda trh unese cenu, kterou potřebujete.

Rezerva by měla pokrýt několik měsíců nákladů a jednu větší opravu. Odkládejte ji průběžně, třeba z každé platby nájmu. Jakmile ji použijete, doplňte. Rezerva je pojistka proti tomu, že budete nájem doplácet z platu.

Za hodnotu pronájmu nepovažujte jen výnos. Zhodnocení nemovitosti může být vyšší nebo nižší a není zaručeno. Investice do nemovitosti nese riziko. Čísla ověřte aktuálně a zvažte poradenství.

Můj tip: Doporučila bych vést jednoduchou tabulku, kam každý měsíc zapíšete příjem a všechny výdaje u bytu. Na konci roku z ní hned uvidíte, zda vyhrává paušál, nebo skutečné výdaje. Přiznání pak zabere hodinu místo víkendu.

Zdroje

• Finanční správa České republiky
• Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.)
• Český statistický úřad