Vyplatí se předčasně splatit hypotéku na pronajímaný byt? Záleží na sazbě

Hypotéku na pronajímaný byt je lákavé splatit, kdykoli se objeví volné peníze. Úroky přestanou růst a splátka zmizí z účtu. Přesto to není vždy nejlepší rozhodnutí. Záleží na sazbě, konci fixace, poplatcích a na tom, co byste s penězi jinak dělali. Rozhodnutí je věcí výpočtu, ne pocitu.

Kdy předčasné splacení dává smysl

Pokud je sazba vysoká a vaše alternativy nízké, splacení se vyplatí. Každá koruna, kterou vrátíte bance, vám ušetří úrok z této koruny. Je to jistý výnos ve výši sazby, bez rizika trhu. To je těžké překonat.

Smysl má také tehdy, když nájemce odchází a byt je prázdný. Splátky pak platíte z kapsy. Pokud máte volné peníze, ulevíte rozpočtu. Rizika se sníží.

Kdo je blízko důchodu, často chce vstoupit do něj bez dluhu. Pronájem pak funguje jako doplněk. Snížení zadlužení přináší klid. I to je legitimní důvod.

Kdy radši peníze nechat stranou

Nemáte-li rezervu, nesplácejte. Hypotéku nelze vrátit, když peníze potřebujete na opravu nebo na výpadek nájemce. Rezerva na několik měsíců nákladů je přednější. Teprve nadstandardní prostředky jdou na splátku.

Nesplácejte také tehdy, když je sazba nízká. Pokud platíte málo, peníze mohou přinést víc jinde. Nejde o spekulaci, ale i o spoření s nízkým rizikem. Výnosy se mění a nejsou zaručeny.

Další překážkou jsou poplatky. Banka může za předčasné splacení mimo výročí fixace žádat poplatek. Zákon ho omezuje, ale existuje. Ověřte jeho výši ve smlouvě.

Fixace a poplatky za předčasné splacení

V době fixace se sazba nemění a banka počítá s příjmem z úroků. Mimořádná splátka v tomto období bývá omezená, nad limit se platí poplatek. Přesné podmínky najdete ve smlouvě a v zákoně o spotřebitelském úvěru. Pozor, mohou se lišit.

Na konci fixace je okno bez poplatku. Tehdy se nabízí splacení části nebo všeho. Lze také sjednat novou fixaci s nižší jistinou. Mezi těmito variantami rozhodne sazba.

Poplatek musí odpovídat skutečným nákladům banky. Pokud ho považujete za nepřiměřený, ptejte se. Dobrá smlouva je srozumitelná. Nevyplácejte nic, čemu nerozumíte.

Daně a úroky z pronajímaného bytu

Úroky z úvěru na pronajímaný byt lze obvykle uplatnit jako výdaj, ale jen při uplatnění skutečných výdajů. Při paušálu je neodečtete. Pravidla zkontrolujte u finanční správy. Mění se.

Splacením úvěru tak přijdete o výdaj. Základ daně vzroste. Úspora na úrocích je tedy menší než nominální, protože se částečně ztratí na dani. Počítejte čistě.

Příklad: úrok 100 000 korun a sazba daně 15 procent znamená ušetřených 15 000. Splatíte-li dluh, o ně přijdete. Skutečný efekt je tedy asi 85 000. Hodnoty jsou ilustrační.

Porovnání s jiným využitím peněz

Splacení je jistota, ostatní využití jsou nejistá. Spořicí produkty nabízejí nižší jistý výnos, investice vyšší s rizikem ztráty. Žádná z nich nemá zaručený výsledek. Rozhodněte podle své tolerance.

Orientační pravidlo: sazba hypotéky srovnaná s tím, co peníze reálně vydělají po zdanění. Pokud je hypotéka dražší, vyhrává splacení. Pokud ne, zvažte rezervu nebo investici. Opatrnost je na místě.

Každá investice nese riziko a výnosy nejsou zaručeny. Hodnota může klesnout. Nepoužívejte půjčené peníze na investování. Poraďte se s poradcem.

Jak postupovat prakticky

Zjistěte zůstatek jistiny, sazbu a datum konce fixace. Zeptejte se banky na poplatek za předčasné splacení. Požádejte o přesný výpočet písemně. Zapište si čísla.

Spočítejte úsporu na úrocích a ztrátu daňového výdaje. Porovnejte s alternativou. Zahrňte rezervu. Výsledek vám řekne, zda splácet.

Pokud se rozhodnete splatit část, vyberte, zda se zkrátí doba, nebo sníží splátka. Zkrácení ušetří víc úroků. Snížení splátky zlepší cash flow. Rozhodnutí závisí na tom, co potřebujete.

Zdroje

• Česká národní banka
• Zákon o spotřebitelském úvěru (zákon č. 257/2016 Sb.)
• Finanční správa České republiky